また、開発型証券化の場合は、 SPEが開発主体となって開発のための資金を調達します。
これまでであれば、ビルやマンションを開発するための資金は、金融機関からの借り入れによってデベロッパー(開発事業者)が自ら調達しなくてはなりませんでした。
しかし、証券化スキームを活用することによって、それとは別にSPEで開発資金を調達できるようになります。
デベロッパーはSPEへの投資家を探し(デベロッパー自身も一部、出資することが多い)、ノンリコースローンでも資金を調達することによって、自分の借入金ではない形で開発することができるようになります。
企業としては、その時々の金融環境などに応じて、最も有利な資金調達手段を選択すべきです。
メニューの一つとして証券化手法を加えれば、このように資金調達の多様化を図ることができるのです。
収益性の低い不動産をオフバランスすれば、企業に残る資産全体の収益性・効率性が向上します。
また、証券化によって不動産はSPEのものになっても、オリジネ一夕-がSPEに出資(不動産価格の5%程度が限界)して配当を受けたり、 SPEのプロパティマネジメント業務や不動産売却の際の伸介業務などを受託したりして手数料を取ることができれば、そこでも収益を得ることが可能になります。
これは、アセット(資産)を使わないノンアセットビジネスなので、幅広い意味での会社全体としての資産効率の改善につながります。
投資家にとってのメリット実物不動産への投資の場合、 1件当たりの投資金額が大きくなります。
巨額の投資資金があれば別ですが、一般には多数の不動産に投資して投資リスクを分散することは難しくなります。
一方、不動産が証券化され投資単位が小口化されていれば、複数の証券に投資してリスクを分散することができます。
投資家にとって投資判断の重要なポイントとなるのが、投資した資産の流動性です。
つまり、現金が必要になったときに、資産をすぐに売却して現金に換えることができるかどうかという問題です。
実物不動産にも換価性の高い物件はありますが、売却にはある程度の時間がかかるのが普通です。
株などに比べると流動性が低く、強引に急いで売ろうとすれば買い叩かれてしまうかもしれません。
しかし、証券化されていれば、証券のままで別の投資家に売却することもできるので、一般的には比較的早期に投資資金を回収できる可能性が高まります。
投資した証券が不動産投資信託(REIT)のように上場されていれば、なおさらです。
不動産は株式や債券とは違ったリスク・リターン構造を持っています。
不動産は性質的には、株式と債券の中間に位置するミドルリスク・ミドルリターン型の投資対象ですし、価格や収益の動き方も株式や債券とは異なった特性を持っています。
証券化によって不動産に投資しやすくなれば、投資家は株式や債券に加えて不動産を投資対象とすることによって、ポートフォリオ(投資対象の組み合わせ)の多様化を図ることができます。
米国でも年金基金、生損保といった機関投資家は、株式や債券と異なったリスク・リターン構造を持つ不動産の証券化商品を、オルタナティブ投資(代替投資:株式や債券などの一般的な投資対象を補完する投資のこと)と位置づけて、ポートフォリオの投資対象に組み入れています。
市場全般の動き不動産の流動化が進むなか、不動産証券化市場の規模も順調に拡大しています。
国土交通省の調べによれば、 2001年度、 2002年度ともに約3兆円弱の不動産が証券化されており、これまで証券化された不動産の累計はすでに約9兆円に及んでいます。
証券化対象物件の中身を見ると、証券化が開始された初期段階ではオフィスビルが圧倒的なシェアを占めていましたが、 2002年度ではオフィスビルが29.9%、住宅が21.6%、商業施設が7.1%と、オフィス以外の用途のものが増えてきています。
不動産証券化をその目的に応じて類型化すると、資産流動化型と資産運用型の2つに分けることができます。
資産流動化型資産流動化型は特定の不動産(複数であっても構いません)の流動化を目的とする証券化の形態です。
企業が自分で保有している特定の不動産を、保有資産から切り離して(オフバランス)流動化するケースが、この形態の典型例です。
また、不動産会社がSPE (特別目的事業体)を組成して、そこに特定の土地を取得させてビルや住宅を建設する、いわゆる開発型証券化もこはんちゅうの範噂に含まれます。
つまり、特定の不動産というモノがあって、それをオフバランスしたり開発したりするのに、どうやって資金を調達するかという観点から証券化するのが、資産流動化型の特徴です。
一言で表現するなら、 「はじめにモノありき」でスタートするのが、この形態です。
これまでは資産流動化型のなかでも、企業がオフバランスするための証券化が圧倒的なシェアを占めていましたが、最近では開発型証券化も増えてきており、 2002年度は78件、約5200億円の不動産がその対象となっています。
資産運用型これに対して資産運用型は、 「はじめにカネありき」でスタートする証券化です。
すなわち、まず資金運用を希望する投資家からお金を集めて、集めた資金を不動産に投資して収益を稼ぎ、投資家に利益配当することを目的とする形態です。
投資家からすれば、投資したお金が結果的に有利に運用されればよいので、どの不動産に投資するかは一定の枠内で運用者に任せる場合がジェイ・リート多くなります。
不動産投資信託(J-REIT)やプライベートファンド(PrivateFund)がこの形態に含まれます。
株式投資信託とか債券投資信託を耳にしたことのある方は多いでしょう。
あるいは、実際に自分のお金を運用したことがある方がいるかもしれません。
これらの投資信託では、投資家から集めたお金を専門家が株式や債券で運用し、動産の証券化獲得した運用益を投資家に配当するしくみになっています。
これまでは投資信託の運用対象は「主として有価証券」に限られていたのですが、 2000年5月に投資信託法(投資信託及び投資法人に関する法律)が改正され(同年11月施行)、連用対象に不動産が加わりました。
この改正によって日本でも、不動産などを主な運用対象とする不動産投資信託の組成が可能になったのです。
米国では40年以上の歴史を持つ不動産投資信託ですが、日本では2000年にようやく本格的に解禁になりました。
不動産投資信託は英語で「Real Estate Investment Trust」と表わします。
通常は頭文字を取って「REIT (リート)」と呼んでいます。
REITの本家は米ジェイ・リート国ですので、日本(Japan)のREITであることを示すために、 「J-REIT」とケー・リート呼ばれています。
ちなみに、韓国のREITは「K-REIT」、フランスのREITはエフ・リート「F-REIT」と呼ばれています。
投資信託を組成するための器(SPEに相当するものです)としては、法律上、投資信託と投資法人の2つが認められています。
現在のところ、器として実際に利用されているのは投資法人です。
本書ではこちらのスキームを説明します。
投資法人は、不動産をはじめとする特定資産で資金運用することを目的として設立される社団です。
コンジット(導管体)としての機能を持っており、配当可能額の90%超を分配するなどの条件を満たせば、分配金-の法人税が免除されます(支払い配当について、税務的に損金算入が認められるという意味です)。
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